购买上海某处二手房的秦小姐，受国家发布调控房地产市场政策影响，无法从银行获取贷款，导致2万元定金“打水漂”。近日，静安区法院判决秦小姐与卖家张先生签署的《房地产买卖居间协议》终止履行，秦小姐要求返还定金2万元诉请，未获判决认可。

　　2010年4月13日，秦小姐与张先生经房产中介商居间，由秦小姐出资购买张先生名下位于本市新闸路某号的房产。双方约定，首期房价款为75万元，第二期房款168万元由秦小姐申请贷款银行支付。若秦小姐的贷款申请未经银行审核通过，或者审核通过的额度不足申请额度，则秦小姐应于申请办理房产过户当日补足并以现金获转账方式支付给对方。

　　当天，秦小姐支付了定金2万元，由张先生出具定金收据一张。同时，张先生自称也为购买他人房屋，支付了他人定金2万元。

　　2010年4月中旬，国家有关部门陆续发布了宏观政策调控房地产市场。其中，“对于不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。”秦小姐以国家发布调控房地产市场政策，导致自己无法向银行申请168万元贷款为由，起诉要求解除买卖协议并返还定金2万元。

　　法院认为，双方签订的房地产买卖居间协议对房款的支付方式约定明确，因此，即使贷款不成，秦小姐也应依照约定通过其他途径筹措资金来履行该付款义务。

　　【法官点评】

　　交易不成，定金是否能退，是常见的房产纠纷。由于国家对房地产市场的调控具有不可测性，秦小姐与张先生签订《房地产买卖居间协议》，应当对履行合同的风险有较为充分的预见。一旦发生纠纷，应以双方约定，尤其是书面约定为准。此案中，根据双方约定，如秦小姐的贷款申请未经银行审核通过或者通过的额度不足申请额度，秦小姐应补足并以现金或者转账方式支付给张先生。为此，秦小姐必须承担定金被“拗断”的后果。

　　赔偿

　　三套房停贷 买家损失近26万

　　受国家房地产政策调控影响，郑杭(化名)本想购买沪上第三套房，因无法办理贷款，便向卖房人张源(化名)提出终止买卖。但双方对郑杭的买房合同约定的赔偿金产生分歧。日前，静安区法院判决，双方签署的《上海市房地产买卖合同》解除;张源返还郑杭购房款近26万元及一个月的银行同期存款利息。

　　2010年7月20日，郑杭与张源签订《委托购买意向书》，郑杭愿以173万元的价格，购买张源名下本市北京西路某号房屋。当天，郑杭支付定金1万元;一周后又支付定金9万元。

　　同年8月6日，双方再次签署《上海市房地产买卖合同》约定，卖家同意于2010年9月20日前腾出该房屋并通知郑杭验收交接，双方还设定违约赔偿金额为总房价的20%。签订合同当日，郑杭又支付张源首期房价款42万元以及应承担的中介费8000元。最终郑杭的贷款申请未获得通过，双方无法按约在2010年9月15日前办理产权过户手续。9月28日，张源致函要求郑杭继续履行房屋买卖合同，郑杭答复因他与原工作单位协议解除了劳动合同，因此没有能力继续履行买卖合同。于是张源书面通知郑杭解除房屋买卖合同，并要求郑杭承担120万元的利息损失、总房价款20%的赔偿金及中介费。郑杭不同意该方案。

　　法庭上，张源表示，郑杭的违约行为给自己造成了重大经济损失，包括房价下跌、中介费、律师费等。他表示愿意解除合同，但要在首付款52.8万元中，扣除合同约定的20%赔偿金34.6万元及中介费8000元后，余款同意退还。

　　法院认为，从双方所签合同的附件看，在签订合同前双方对郑杭的贷款风险有了充分预见，作出贷款未经审核通过或未全额审核通过的，郑杭应当以现金方式补足约定。现郑杭以楼市政策调控以及工作变化构成情势变更、而不能继续履行合同的辩解依据不足，法院不予采纳。

　　国家对房产调控政策采取渐续渐进方式，逐渐收紧楼市。其中差别化信贷的房产新政，早在2010年4月就出台了;楼市二次调控政策是在2010年9月29日出台的，买家应对交易风险有一定预见性。至于郑杭工作调动变更，则属于个人的私人问题。鉴于张源主动要求将违约金标准降低为总房价款的15%，法院予以认同。

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