购房者被“放鸽子”

　　钟先生来上海多年打拼后有了一定的积蓄，想在上海买个小商铺，“扎根”发展。2002年7月，他和本市某房产公司签订了《商铺认购意向书》(以下简称“意向书”)，约定他向该房产公司支付购房意向金人民币2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权。房产公司在该小区认购时优先通知钟先生选择，预购商铺的面积为150平方米，均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如钟先生未在约定期限内认购单元的，视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还;如前来认购，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书签订后，钟先生向房产公司支付了意向金。

　　2003年6月，房产公司取得上述小区房屋预售许可证，但在销售商铺时未通知钟先生。2006年初，钟先生到房产公司售楼处要求按意向书约定，签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产公司不认可原约定价格，而且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只愿退还意向金。

　　一审法院认为，双方当事人签订的意向书约定以预订方式收受意向金，并对双方交易有关事宜作了初步确认，但因该意向书对商铺的楼号、房型、价格等无法作明确约定，需在符合商品房买卖条件后由双方签订正式商品房预售合同予以确认，因此该意向书具有预约合同的性质。之后房产公司又取得了相关开发及销售房产的许可，因此该意向书作为预约合同依法有效。房产公司应承担违反预约合同的违约责任。酌情判决房产公司返还钟先生意向金2000元，并赔偿原告经济损失1万元。

　　判决后，原被告均提起上诉。

　　房产公司判赔15万

　　案件到了二审法院——市二中院，引起高度重视。市二中院主审法官吴俊介绍，由于房产市场处于“卖方市场”，不少卖家看到房价涨了，便反悔不肯卖房，当时类似案件在全国都存在。但是，在民法及其司法解释中，并没有对这一行为的具体规定，落实到个案如何处理，在司法实践中还存在不少争议。而法院的判决无疑对规范这一市场将起到相当大的影响作用。

　　为此，该院马上组成合议庭仔细调查，并对其中的争议焦点咨询了包括华东政法大学民商法专家傅鼎生教授等法学专家学者的意见。各方讨论下来，发现此案关键的争议主要集中在两点上：

　　● 意向的法律性质是什么?

　　在审理中，一种观点认为，该意向书是双方洽谈买卖商户的初步文件，仅表达双方的初步意见，不具有法律效力;另一种观点认为，该约定虽然名为意向书，但对未正式签订的买卖合同作出了预先安排，性质应属于预约合同。

　　最终，合议庭讨论下来认为，这起案件中的意向书虽然名为“意向”，但是，协议中已经达成实际购买商铺的合意，并明确了双方的权利和义务;还约定了商铺的面积、价款计算、认购时间等。双方都有受协议约束的意思表示，不同于无任何法律约束的初步意向，因此构成了预约合同。

　　● 违约到底该怎么赔?

　　违反预约合同造成损害的，受害方有权请求赔偿，新的问题又出现了：这种损害属于何种损害，赔偿范围如何确定?

　　同样，对于这点上也存在争议。有观点认为，按照日本等民法典，应该以按合同全部履行的损失来算，这起案件就要赔偿近百万元。另有观点认为，只需在意向金基础上，酌情赔偿造成的机会损失，一审法院中也注意到这点，判处赔偿1万元。

　　二审法院法官讨论后认为，房产公司的违约行为，客观上使钟先生丧失商铺的优先认购机会，应认定其存在财产损失，房产公司应酌情赔偿钟先生对正式订约产生合理期待而造成的机会损失。但一审法院判决的1万元不足以填补钟先生的损失，也不足以惩戒房产公司的违约行为。

　　因此，法院最终在考量近年来房产市场发展和房价变化态势及此案具体情况的基础上，酌情确定房产公司赔偿钟先生经济损失15万元。“这样既保护了守约方的合法权益，也有助于促使民事主体以善意方式履行义务，维护市场交易的诚信和安全秩序。”

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