原来，签订的购房合同还有个补充协议，协议中有一条，非开发商主观原因导致房产证办理延期，开发商概不负责。律师提醒业主在签订购房合同时一定要细读购房合同和补充协议，以免在发生纠纷时自己吃亏。本报记者宋懿 刘志杰 王塔 长沙报道

　　近日，市民袁女士向本报反映称，2007年10月份她在天心区购买了一套住房，2008年7月下旬开发商通知业主收房，但是至今业主们都没有拿到房产证和土地证，导致房子“动”不了。她多次找过开发商询问，对方给出的回答都是“正在办理中，还要再等等”。从交房至今已三年，袁女士很纳闷，房产证和土地证就这么难办吗？

　　业主：入住3年一证未见

　　袁女士是长沙人，2007年10月，她一次性付全款买下了长沙一小区一套136平方米的房子和一个车位，共花去近80万元。“当初买这套房子是出于投资的考虑，然而房子附近公共设施的发展速度远没有我设想中的那么快。”袁女士称，她和许多业主都想将房子转卖出手，但由于拿不到证，房子没法“动”。

　　袁女士的房子位于长沙市天心区新韶西路上，是长沙某房地产公司开发的商品房，有三栋居民楼，有百余户业主。

　　今年6月，再次跟开发商沟通无果后，袁女士和其他十几位业主找到律师。7月11日，18位业主将开发商起诉至长沙市天心区人民法院。袁女士给记者提供的买房时签订的购房合同中约定：如因出卖人某房地产公司的责任，造成买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意每延期一天，出卖人支付买受人已付房价款的万分之二的违约金。照此计算，18位业主每位向开发商索赔违约金6万到14万元不等，总额将近200万。

　　然而，今年12月2日天心区人民法院下达的判决书驳回了这18位原告的赔偿要求。法院判决开发商“从2011年12月2日开始的365天内协助业主办理完房产证，接下来的365天内协助业主办理完国土证”。上诉的业主们对于法院的判决很纳闷，他们的房产证和土地证等了近三年都没着落，还得继续等两年。

　　开发商：承建方扣了竣工资料

　　对于法院的判决，业主们表示难以接受，按开发商在与业主签订的购房合同上所写，开发商已违约，为何法院会驳回业主的赔偿要求？

　　对此，记者采访了小区的开发商——长沙某房地产公司，该公司一位负责人承认，截至今年11月29日天心区人民法院结案，开发商的确未给业主办理房产证和土地证，但事出有因。

　　据该负责人介绍，工程完工后28天内，承建方应向开发商提交完整竣工资料，但由于承建方与开发商对应付款有分歧，承建方没有将工程竣工资料交给开发商，导致开发商不能为买房业主办理房屋产权证。

　　今年7月开发商与承建方在法院达成调解，为拿到竣工资料，又支付给承建方千余万元工程款。目前开发商正在办理房产证。

　　律师：购房时看合同要仔细

　　据天心区人民法院的工作人员介绍，2008年12月3日，承建方将开发商起诉至该院，要求对其承建的工程总造价按9517万余元进行结算，开发商认为结算价格过高，双方产生纠纷。该案于2011年7月14日经法院调解结案，承建方同意向开发商移交竣工验收备案资料，并派专人协助开发商完成竣工验收备案工作。

　　但根据原、被告签订的补充协议的约定，被告在履行合同义务中发生了客观上不能履行的情形。依照该补充协议，被告不承担违约责任。

　　对此，记者采访了秦希燕律师联合事务所，秦希燕律师联合事务所的值班律师表示，在签订合同前认真核实开发商的预售许可证等“五证”是否齐备，并注意全面了解商品房买卖合同及相关补充协议条款，必要时向律师等法律人士咨询。

　　[一审判决书节选]

　　根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认以下基本事实：

　　2007年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的长沙市新韶西路上XX号房屋出售给原告，合同约定房价为XX元，被告应于2008年6月30日前交房，被告应在房屋交付使用后365日内将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理原告的房屋所有权证和土地使用权证，如因被告的责任，原告不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证和土地使用证的，原告不退房时被告应以已付房价款为基价，每逾期一天，则按日率0.02%向原告支付违约金。

　　同日，原告与被告签订补充协议，约定被告在商品房买卖合同约定时间内办理房屋产权栋证，若因原告提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关及其他非出卖人的原因导致办理时间延长，造成原告不能按照商品房买卖合同约定的时间领取分户房屋产权证，被告不承提违约责任。

　　……

　　本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行自己权利与义务……被告已举证证明造成延期办理产权证原因系案外人施工单位湖南省某公司未向被告提供竣工验收资料，导致被告客观上不能履行相关义务。是被告在履行合同义务中发生了客观上不能履行的情形，应属于非出卖人原因。依照补充协议，被告不承担违约责任。因此，被告延期办理产权登记备案手续不构成违约，不用承担支付违约金的责任。

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