【前情提要】

　　房屋买卖过程中上家下家商议将其中一部分装修、家具、家电款不写入正式的房屋买卖合同中，而以补充协议的方式出现，事后房价上涨，上家提出由于做低房价因此合同无效，并拒绝履行，这样的问题该如何处理?

　　【案情介绍】

　　陈丽和孙晓峰是夫妻，原居住在昌里东路某小区，由于居住面积较小，他们想改善一下居住条件，因此通过中介公司了解三林镇是否有总价在200万左右的合适房屋出售，中介公司随后帮他们选中了一套位于上南路上的房屋，挂牌价是202万元，产权人是刘南飞，2009年7月13日陈丽、孙晓峰和刘南飞在中介公司处协商房屋的交易细节，刘南飞提出202万是到手价，税费由陈丽和孙晓峰承担，由于该价格已经超过了普通住宅的标准，税费比较高，因此中介公司提出由于该房屋是精装修，而且里面的家具和电器也是价格不菲，可以考虑双方将房屋的价格协商确定在1398000元，剩余的662000元作为装修家具和家电补偿款，该款项在过户前支付给刘南飞，随后双方签订网络版的房屋买卖合同，签订合同时陈丽和孙晓峰支付给刘南飞40万元，但是就在签订合同后的第5天，陈丽和孙晓峰突然收到了刘南飞的律师函，律师函的内容大致是他认为双方签订的合同将202万的房价分割为1398000元的房款和662000元的装修、家电、家具款，他认为这种行为涉嫌做低房价，因此提出合同是无效的，并明确表示不愿意履行，接函后陈丽和孙晓峰随即联系了刘南飞和中介，了解相关情况，并且提出如果刘南飞愿意继续的话，他们可以在增加一些，但是刘南飞只是表示做低房价违法，合同无效。中介公司居间沟通后刘南飞提出加价13万，陈丽和孙晓峰认为这太高了，只同意加3万元，双方未能谈妥，签订合同后的第7天，刘南飞将40万首付款在未经过陈丽和孙晓峰同意的情况也退还到他们的银行账号内。陈丽和孙晓峰看没有协商的可能性，遂找律师咨询，经过本律师对于案情的分析和规划，决定诉诸法律解决纠纷。

　　【庭审纪实】

　　2009年8月10日案件在浦东新区人民法院立案，同日办理了财产保全手续，将该房屋予以查封，开庭的时间定在2009年9月18日，案件的诉讼请求确定为1、继续履行合同办理过户手续。2按照合同约定交付房屋;3赔偿迟延过户期间的损失。案件经过两次开庭审理。

　　庭审中原告认为，双方签订的合同合法有效，之所以确定房价为1398000元，是因为被告转让的房屋是连同装修、家电、家具一起转让的，因此才会产生662000元的差价，如果法院认为其中装修部分属于应纳税范畴，那么也只能说明该条款无效，双方的合同总价还是有据可查也是能够履行的，不应该影响整个合同的效力。

　　被告认为：双方签订合同时是在中介公司诱导下签订的做低房价合同，目的是逃避税收，按照法律规定双方恶意串通损害国家利益的合同系无效合同，因此坚决要求判决无效。

　　庭审后法官做了很多调解工作，被告经过一再劝说依然坚持增加房款10万元，由于双方差距过大，调解没有成功。

　　2009年10月25日法院做出判决，房屋买卖合同的总价为202万，双方是否存在做低房价的情况不属于法院认定范畴，双方签订合同合法有效，应当继续履行，陈丽、孙晓峰应当按照合同义务履行付款责任，被告刘南飞按照合同约定将系争房屋过户到原告名下。

　　【律师说法】

　　做低房价一直是一个比较敏感的话题，但是做低房价又确实在一定范围内存在，到底双方在订立合同的时候是对装修、家具的补偿还是做低房价，我想这只能是买卖双方和中介公司比较清楚，不能妄下断论，但是在此过程中产生的法律问题一直在房地产纠纷案件中占有非常大的比重。

　　按照法律规定，装修补偿款应当纳入纳税的范畴，也就是说装修部分应该属于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此装修的价值也就是房屋价值的一部分，应该统一作为纳税的依据，但是家具和家电不属于纳税的范畴，但是家具和家电的作价应当合理。

　　其次到底谁有权认定是否房价过低，大家都知道，在签订房屋买卖合同后，递交到房地产交易中心时，房地产交易中心会对房屋的价格进行审查，如果发现价格过低的，就不会对该价格予以通过，这实际上就是对做低房价的一种审查，因此可以说做低房价的认定应该属于行政机关的权力，而并非法院的职权范围。

　　退一步讲即便法院认为上述合同的签订确实存在着做低房价的情况，但是从合同的稳定性上来考虑，也仅仅是认定做低房价的一个条款是无效条款，双方应该按照真实的交易价格来履行，而不会认定整个房屋买卖合同是无效的。

　　另外在本案处理过程中还涉及到其他一些法律问题。

　　第一、对于上家房屋银行贷款的偿还问题。房屋买卖过程中很多时候上家的房屋会附着按揭贷款抵押，银行是债权人和抵押权人，按照法律规定过户需要涤除抵押手续，否则银行有权拒绝办理过户，如果诉请继续履行合同就会涉及到谁出资解除抵押的问题，如果上家违约不愿意履行多半情况下也不会愿意出资涤除抵押，因此要事先顺利过户的义务，下家就应当代替上家偿还银行贷款并涤除抵押手续，才能顺利过户，这时要求下家必须要拿出足够还贷的钱来偿还贷款。

　　第二，法院判决后如果办理过户手续。

　　按照《上海市房地产登记技术规定(试行)》的通知(沪房管权〔2009〕217号)的规定，如果签订合同后出售方拒不办理过户手续，购买方可以凭借法院判决书或者仲裁机构的裁决书到房地产交易中心直接办理过户手续，这也是法院法律文书强制执行力的体现。

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