房价不断攀升，租房成为一些人无奈的选择。在教育资源丰富、高新技术企业发达、商业贸易繁荣的海淀区，二手房租赁合同纠纷也不断增多。

　　来自海淀区法院的数据表明：2009年，该院共审理此类案件673件，同比增长99.1%。

　　- 学区房没租成 违约金却难免

　　2009年，何女士的儿子考入北京市101中学，为了给儿子创造便利的学习条件，何女士决定租学校附近的一套两居室。当年8月22日，何女士与出租人张先生签订租赁合同，租期一年(自2009年9月1日至2010年8月31日止)，若何女士中途退租，应以押金2800元为违约金。

　　合同签订后，张先生对房屋进行了整理，但何女士怀疑房屋漏水，于8月28日晚通过电话告知张先生她不租房了。因此，张先生起诉到法院。庭审过程中，何女士辩称，当初只是草签合同，待房屋卫生间做好防水措施后合同才生效。同时提交了双方的电话录音，但未提供房屋漏水的相应证据。

　　法院经审理认为，双方合同合法有效，何女士无正当理由拒不履行合同，应负违约责任，故判决何女士向张先生支付违约金2800元。

　　解析 应该说，何女士与张先生签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方应自觉履行合同义务。合同签订后，何女士仅以主观上怀疑房屋漏水为由拒绝履行合同构成违约，应依法承担违约责任。

　　承租人在签订房屋租赁合同前，要全面了解出租人的身份、资格、房屋权属、出租权限、房屋质量、屋内设施及房屋周边环境，再做出理性判断，避免造成不必要的损失。

　　- 签订补充协议 被迫提前腾房

　　2008年9月，刚刚领到结婚证的苏某，在海淀区找了一处比较合适的房子，并和二房东刘先生签订了租赁合同。合同约定租期自2008年6月21日至2009年6月20日，并且双方在格式合同后又以手写方式增加了补充内容，即如果因为使用权人、房主的原因导致的合同无法继续履行，双方结清费用，互不承担责任。

　　在租赁期内，刘先生以其与第三人签订的涉及该房屋的承租合同于2009年5月28日到期为由，通知苏某搬家。苏某认为，刘先生在明知其承租的房屋于2009年5月28日到期的情况下，仍与其签订于2009年6月20日到期的合同已构成违约，将刘先生诉至法院要求支付违约金。

　　刘先生辩称，补充协议已经明确约定，因房主的原因导致合同无法继续履行时，他有权要求苏某提前搬出。法院经审理认为，根据补充协议，刘先生因其承租合同到期而无法继续履行其与苏某的租赁合同，应解除合同，结清费用。

　　解析 房屋租赁合同使用格式合同时，格式合同中含有免除出租人责任、加重承租人责任或排除承租人主要权利的条款，属于无效的条款。但格式合同中的补充条款系双方平等协商的结果，只要不违反社会公共利益、法律、法规的强制性规定，均为有效。

　　承租人在签订房屋租赁合同时，对于出租人提供的格式合同，应仔细阅读合同条款的主要内容，如标的、租金、期限、违约责任等。如需在格式条款外补充附加条款，应慎重判断其内容是否合理、公正。

　　- 租金按期交纳 却遭重复追索

　　刚刚大学毕业的小李来京打拼，与某中介公司就一套一居室签订了为期一年的租赁合同，约定付款方式为“押一付三”。小李到中介公司交纳了一季度房租和一个月租金作为押金共计6000元，公司业务员小马给小李开具了盖有公司公章的收据。

　　三个月后，小马亲自上门收取了第二季度房租4500元，并手写了一张收款收据，但未加盖公司公章。正当小李感叹中介公司服务周到时，却被中介公司告上了法庭，要求支付第二季度租金。小李表示已经交给公司的业务员小马，但中介公司却说小马那时已经离开公司，公司并未收到小李的第二季度租金。

　　法院经审理认为，依据合同相对性原则，承租人应按期向出租人交纳房租。本案中，小李并无证据证明有理由相信小马系中介公司员工，小马的行为不构成表见代理。故判令小李向中介公司支付房租4500元。

　　解析 承租人在向中介公司承租房屋时，为其办理业务手续的可能是中介公司的业务员，但其交易对象却是中介公司。本案中，小李因未审核小马的身份，亦未索要合法的交费收据，结果无辜地支付两份房租。而小李与小马之间的纠纷则只能通过另案解决。

　　可见，承租人在通过中介公司租赁房屋的过程中，需保持高度的警惕性，提高辨别能力，在与中介公司业务员签订合同或进行资金交易时，应该严格审核其身份，以免上当受骗。

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