上当、或者不知不觉地成了房产交易中的羔羊；甚至碰上了这样的遭遇由于缺乏证据，还会哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　解除合同忘签中介名，倒贴佣金5.8万

　　去年底，汪菁（化名）由于一桩解除房产交易买卖合同的官司，成了被告；被要求赔付全额中介佣金58000元。没买成房子，竟然还要付全部佣金，谁会不觉得冤枉呢？

　　原来2009年年中，汪菁通过上海锐丰房地产投资顾问有限公司(以下简称“锐丰”)牵线搭桥，看中了位于浦东新区龙东大道4288弄的一套四百多平米的独栋别墅，价值1160万元。

　　看房当晚，汪菁夫妇俩就确定了买意，然而没有看到房产证，两人一直心存疑虑；“明天我就去向房东要房产证拿给你们看”“这个肯定没问题的”——在中介的再三口头保证下，汪菁当晚就和中介签定了一系列协议及买卖合同；但是由于未见房产证，不放心的汪菁还是最终没有选择当日交首付款，而是口头协定见到房产证了再交钱。

　　果不其然，汪菁的担心真的兑现了。

　　第二天，中介电话告诉汪菁：房东房屋的产权目前抵押给了若干方，其中银行贷款200多万还有一些生意上的抵押关系，就连房产证现都还押在别人的手里；房东先要通过还一部分借款，要回房产证。

　　过了半个月，房东还款筹备未果，房产证依然抵押在别人手里取不回来。于是，汪菁、房东在中介的陪同下协商决定解除之前的买卖合同。大家和和气气地取消了交易，事情进展到此似乎应该告一段落了。可是他们并不知道麻烦这才刚刚开始，解除买卖合同协议上署名的双方只是房东和汪菁，却忘记签上了中介的大名。

　　两个月后，中介起诉了房东；要求赔偿原协定58000元中介佣金。由于房东方抗辩不足，法院认为被告方房东应该按照居间协议和佣金确认书的约定向原告支付佣金5万元。

　　紧接着，汪菁也成了中介的被告。汪菁虽然满肚子的委屈，但是同一个法院同一个案子上下家的命运又会有多少不同呢？

　　中介服务应包括权籍调查

　　在记者走访上海一些房产中介法务部门的过程中了解到，打追讨佣金的官司几乎是这些法务部门的工作重点之一。

　　目前，消费者通过中介购房已经成为一种必然选择，资质好的中介能提供充足的房源信息，但该市场良莠不齐，一些不够规范的中介商则可能让你房买不成还蒙受经济损失、钱房两空。

　　通过中介买房，客户所签的各种合同协议大多是由中介提供的格式文本，有多少买房卖房人曾仔细阅读考量过其中条款，你的义务、中介的义务、你的违约责任有哪些？如果出现纠纷，面对中介专业的法务团队，你掌握了多少证据？又有几分胜算？……这些问题往往都在事前被忽视了。

　　1 见人见证 核身份查产证必不可少

　　汪菁的教训对于购房人最重要的启示就是：在没有见到房产证的前提下，是根本不应该直接签署任何合同。不管是中介的口头保证还是房东的允诺，由于这些承诺是无法落在纸上写清楚，都不构成相关证据。所以，在签订合同前应十分谨慎的核查各类产权信息。

　　在签意向金、定金合同的时候，买卖双方应该见面详谈。买房者应看到卖房者本人、身份证材料，核实房东身份，最重要的是看到产权证原件并致房产交易中心调阅产权信息资料，甚至应再到派出所核查一下户口信息也是很必要的，这样可以规避掉一些欺诈嫌疑的风险。

　　同时为了保险起见，房东还应保留一份房东的身份证复印件、产证复印件，还应保管好定金收条、各类所签合同等原件，以防日后出现纠纷缺乏证据。

　　2 中介义务在哪里？

　　我认为，中介并没有完整地履行完中介的义务。

　　上海前几年出台过相关规定，权籍调查也是中介基本服务的内容之一，中介应该向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等等。中介收这么高的服务费的同时并不仅仅只有让双方完成签合同的义务，最重要的还包括完成地产权交易过户。

　　对于房产中介而言，如果只是买卖合同签完就收取全额佣金我认为是不合理的，从本质上说没有完成中介的所有职责。

　　3 解除合同需要所有相关方确认

　　当三方在一起协商决定要取消买卖交易的时候，中介应在场并应该在相关协议里盖章确认，这一点至关重要。

　　任何合同、协议变更需要原合同涉及方全部认可取消。上下家之前与中介有大量的合同，例如佣金确认书、居间协议、买卖合同，但是在取消合同时却忽视了将中介的确认落实到纸上。这为日后的纠纷埋下了最关键的隐患。

　　另外，出于更安全的考虑，都应该用法言法语详细说明原因；而不是简单地一句上下家协商解除合同就算了。例如，注明房东无法取得产证、下家贷款办不成等等。如以后产生纠纷也有助于说明解约的原因。

　　房产交易，合同条款为王

　　一切都要落在纸上

　　房地产中介这个市场是从上世纪90年代兴盛起来的，起初信义、太平洋(601099,股吧)是最早进入上海市场，一些外资背景的中介企业引入了很多很好的经营理念。1990年代初这个行业的部分第一批销售、中层干部开始自己开公司创业。中介发展最快的阶段是从2000年开始，买卖交易量比较大，而且中介的佣金比例较高，上家3%，下家1%。

　　随着行业发展，政府出台了规定将上下家佣金比例规定在1%，也同时规范收取佣金的时间、方式和收取条件。周乐多认为，这个行业中如果只是买卖合同签完就收取全额佣金是不合理的，也不符合政府部门的规定，从本质上说中介没有完成所应履行的全部职责。

　　有些不规范的小中介，经纪人执照是借来的，员工缺乏培训，甚至老板、业务员、兼法务、兼财务就是一个人。而大的中介公司的职责部门更细化，有专门的法务部门，一旦成交意向确定，法务部门介入，从签意向金、签定金、签合同、办交易、办贷款的操作流程相对更规范一些。

　　而且相对直营店而言，很多品牌的加盟店管理比较松散，加盟店向品牌公司缴纳一些加盟费，公司对加盟店提供一定的品牌支持、门店装修、店招等等，对经营管理、法律事务的介入相对很少。这样容易出现很多中介服务不规范的问题。

　　看清强势房产中介赚钱门道

　　3招防陷阱

　　中介在买卖双方没有接触之前是完全很强势的，只有中介方才掌握了完全的信息，其是要尽量避免双方接触。

　　但是意向金一交，中介就掌握了绝对主动权，下家在未接触房东之前，是不可能了解真正的交易价格。周乐多最近遇到的一个诉讼案子：中介隐瞒上下家，故意夸大中间税费、利用信息壁垒中饱私囊。如果是小中介的话，客户可能即使起诉也不能挽回损失。

　　中介了解上家心理价位，购房者需重视意向金合同。

　　市场好时买房人往往交意向金非常迅速，特别是在中介的“鼓励”煽动下，觉得先交个几万块把握住机会，而也许房东不收还能够拿回来。

　　中介是非常了解上家心理价位的，既收下这笔钱，意向金十之八九就自然转变为定金、意向金合同变成定金合同。所以在买房子初阶段签意向金合同、定金合同或者居间协议时须非常慎重。

　　不少人出现了在交付意向金后后悔的情况，之后就因为这几万块意向金的压力继续栽进数百万。周乐多主张，对待意向金合同或者定金合同要像买卖合同一样慎重，把买卖合同里要写明的对方承诺、违约责任都可以照搬进意向金合同。

　　交易过程的协商应要求中介写入合同

　　中介在格式条款里往往最注重的是收取佣金条款，而不会特别重视对上下家之间其他权利的保障。购房者如果在交易过程中跟对方谈过什么要求、有过任何协商，都应该自己要求将它们详细地写进合同条款里。

　　写明违约责任

　　二手房交易买房者的风险较大，在没取得房产前需要按时付款。双方在签合同时应把自身在履行义务方面的困难及对对方的要求讲清楚、全面协商，然后将权利义务补充进合同条款里。

　　如：房东承诺赠送家电家具，清单应该详细列明；若下家对迁入户口有需要的，要求房东何时迁出户口也应写明；下家需要向银行贷款可能有困难的，也应该写明需要向银行贷款、需要多少宽限期等等。

　　最后，一定要写明违约责任。例如，房东没有按时交房的违约责任、户口没有按时迁出的违约责任，下家贷款不成无法按时付款的违约责任等。

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