前几日，在武昌一文化公司工作的唐静请律师陪购房子，经过聊天，律师得知唐静是给自己未成年的弟弟买房，律师有点为难了，因为这样的行为有法律风险。

　　眼下，类似这样的“小房主”日渐增多。上至高中生，下至婴幼儿，都可能拥有房产。有家长认为，让孩子当房屋产权人，提早作打算，不但省心，还可以一避遗产税，二避免以后转让房产缴纳的相关税费。

　　现在为尚未成年的孩子买房真的划算吗?未成年人买房和卖房的程序如何呢?可以抵押贷款吗?

　　按揭贷款程序复杂

　　根据法律规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力者，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由其法定代理人代理，或征得其法定代理人的同意而进行。

　　不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。为未成年人购房，除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交孩子的户口簿、父母作为孩子法定监护人与其关系的相关证明文件等完成交易。

　　另外，未成年人不能直接以自己的名义向银行申请贷款。湖北首义律师事务所律师范金国律师认为，未成年人购房，其按揭贷款手续更为复杂。未成年人并没有贷款的行为能力及还款能力，银行也不可能把钱贷给一个未成年人。兴业银行东湖支行房贷理财顾问纪律表示，在这种情况下，家长不妨采取更灵活的方式处理，和子女作为共同购房人，也就是和其子女共同署名。银行一般要求子女的父母(或一方)与子女共同作为购房人，由父母(或一方)向银行申请贷款和作出抵押承诺，且办理为子女代为还款，并承担连带还款责任的公证，才可能申请到银行贷款。但是这样，父母也将是房屋的共有权人。

　　房屋处置问题多

　　娃娃房主存在的弊端还表现在房屋处置的复杂程序上。范律师告诉记者，既然登记了房产的所有权人是未成年人，那么监护人因特殊事由要处置该房屋的时候，就面临很多麻烦。如家庭紧急需要开支时，孩子出国等原因不需要房产时，父母处置房产就必须承担更多的限制性要求。否则就容易侵犯了未成年人的合法利益。父母交易孩子拥有的房产，必须遵循未成年人财产的处置原则：一是监护人只能为未成年人的利益才能出售其房屋;二是其他权利人无异议。

　　满足了以上条件，父母除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的监护人证明书，证明其具有监护人资格，及出具监护人声明书，证明其出售房产是为了未成年人的利益。

　　父母离异　房产归抚养方

　　还有一种情况，一旦父母离异，房屋使用收益权将归抚养者。范律师认为，从法律角度来说，对房屋的权利分为占有、使用、收益及处分权。如果夫妻离异，可能会在子女抚养问题、财产分割上带来纠纷。

　　从法律上讲，小业主的房屋归小业主所有，并不属于夫妻双方共同财产。当其父母离婚时，双方都不能分得该房屋。但从抚养权的角度看，谁取得了未成年人的抚养权，谁就实质上拥有了该房产的处置权。因此，夫妻离婚时在财产分割上，将会充分考虑到这一因素，且不排除双方不顾是否有利于子女健康成长而盲目争夺抚养权的可能

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