以房养老，是老年人将自己的房产转让后获得资金，然后委托养老机构养老送终的一种新的尝试。但由于各种配套措施未能跟上，致纠纷不断。本案中，林老太在养老机构的安排下，将55.7平方米的房产仅以55万元的低价转让给老年公寓“以房养老”，事后生悔而诉至法庭。日前，闵行区法院确认重大失误和显失公平成立，作出双方签订的《以房养老协议书》及《上海市房地产买卖合同》予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下的一审判决。
　　
　　●将房产低价卖给老年公寓
　　
　　年近9旬的林老太经人介绍，获知位于闵行区的一家老年公寓设施不错，便萌生入住养老之意。去年12月30日，她在朋友的帮助下，办妥了入住的一系列手续。今年2月1日，老年公寓与林老太签订了一份《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》，约定林老太自愿履行老年公寓“以房养老”试行办法的义务，将本人现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年公寓为林老太养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展，任何个人不得挪用。同时约定，林老太将自己所有的一套55.70平方米房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元。
　　
　　通过房地产经纪有限公司居间，3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的产权。但老年公寓未向林老太支付房屋房款，林老太也未按约交付房屋。之后，林老太的儿子获知上述事情，便坚持让林老太搬离老年公寓。
　　
　　●诉请撤销房产买卖合同
　　
　　林老太回到家中，她的儿子发现低价卖房全由老年公寓一手操办，且转让价格明显低于市场价，认为这样的转让显然太不公平，于是请来律师，以林老太的名义将老年公寓诉至法院。林老太在诉状中称，去年12月间，在老年公寓的要求下签署了一些文件。住下之后，曾经提出要见见儿子未被允许，而老年公寓却暗示林老太与儿子脱离母子关系，甚至还不许林老太与外界联系。直到今年4月19日，林老太才通过传话与儿子取得联系，并在儿子及孙子的争取下于5月9日离开老年公寓获得自由。
　　
　　林老太认为，自己已经88岁，又不识字，在老年公寓签署的文件以为是养老手续，并没有人告知是以房养老事情，也未收到过任何房款。显然，签下的“以房养老协议”和“房屋买卖合同”属于重大误解，且合同内容又显失公正。据此，请求法院撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”，并判令老年公寓协助将房产恢复登记至自己名下。
　　
　　老年公寓不同意诉讼请求，希望法院予以驳回。
　　
　　●重大失误和显失公平成立
　　
　　法院认为，老年公寓作为经民政部门批准的专门从事老年人助养的机构，在相关制度未配套的情况下，既然选择“以房养老”的方式供养林老太，在签约时理应充分地履行告知义务，即不仅应当将“以房养老”的内容清清楚楚地做出解释，以避免重大误解的产生。同时，签约过程应做到公开透明。在签约时，应通知家人到场，在无法通知到家人的情况下，邀请林老太单位或居委会相关人员到场，甚至可邀请公证部门的人员到场，对整个签约过程制作视频或音频资料予以保存。本案中，林老太诉称其仅是签署了一些办理养老手续的文件，对“以房养老协议”的内容并不清楚，属于因重大误解而订立了合同。重大误解虽然是林老太自身的原因所致，但与老年公寓没有充分履行告知义务及签约程序的不尽规范也有一定的关系。
　　
　　同时，林老太以房屋为对价，换取老年公寓对其进行养老送终的服务，而老年公寓通过“以房养老”的方式获得房屋，除需承担进行供养送终义务外，无须再支付任何房款。这样的“以房养老协议”对于一个已经近90岁的高龄老人而言是明显不符合等值性原则的。故林老太以重大误解、显失公平为由要求撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”的诉讼请求成立，予以支持。据此，法院作出了上述判决。
　　
　　●法官说法
　　
　　案件结案后，主审法官表示，目前上海乃至全国人口老龄化问题越来越突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题，类似“以房养老”的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系，但目前对于此类运行模式仍处于探索尝试阶段，尚无相关制度与部门予以规范与监督，因此，及时将其纳入良性有序的发展轨道显得尤为重要。对此，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度，使得类似情况有法可依，有据可循，实现公力指导、协调与监管下的养老服务。有关部门对此类现象应引起足够的重视，选择部分养老机构展开试点、进行调研，并在此基础上有计划、有层次地逐步推进与展开，形成规范诚信的养老市场。有关部门加强对相关养老服务机构的管理，推行年检备案制度，规范职业素养与技能培训，确保私立性养老服务的规范化。同时组建专业的中介服务与评估机构，明确房屋与养老服务的价值，确保服务物有所值，交易公平合理。法官希望“以房养老”等相关制度能够在社会各界的关注与支持下健康有序发展，成为社会保障制度的有力支持与有益补充。

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